Vorgetäuschter Eigenbedarf bei vermieterseitiger Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 29.03.2017 – Az.: VIII ZR 44/16) entschieden, dass der Vermieter, der seinem Mieter das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte, dann Schadensersatz an seinen ehemaligen Mieter leisten muss, wenn er im Rahmen eines nachgehenden Prozesses nicht nachvollziehbar darlegen kann, warum der ursprüngliche Eigenbedarf nach der Räumung der Wohnung durch den Vormieter wieder entfallen ist.

Konkret ging es in dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall darum, dass der Käufer einer vermieteten Mehrparteien-Wohnimmobilie einem Mieter mit der Begründung kündigte, dass die Wohnung für den Hausmeister der Wohnung benötigt werde. Allein diese Kündigung ist stimmig und auch im Hinblick auf die Regelung des § 573 Abs. 1 BGB nicht zu beanstanden. Nachdem der Vormieter ausgezogen war, stellte sich jedoch heraus, dass nicht der Hausmeister, sondern eine Familie die Wohnung neu bezog, von denen kein einziges Familienmitglied mit Hausmeistertätigkeiten betraut war oder betraut werden sollte. Der beklagte Vermieter führte hierzu aus, dass der Hausmeister, der die streitgegenständliche Wohnung als Mieter beziehen sollte, erst kurz vor seinem Einzug mitteilte, dass er aufgrund von Kniebeschwerden keine Wohnung im dritten Obergeschoss beziehen wolle.

Daraufhin verlangte der ehemalige Mieter wegen „vorgetäuschtem Eigenbedarfs“ Schadensersatz von dem Hauseigentümer für die aufgewendeten Umzugskosten sowie für zusätzliche Aufwendungen für eine nunmehr zu bezahlende erhöhte Miete. Im Ergebnis ging es hier um knapp 26.000,00 EUR.

Der Bundesgerichtshof hielt die Begründung des Vermieters für den kurzfristig entfallenen Eigenbedarf für wenig nachvollziehbar und gab dem klagenden Ex-Mieter recht. Konkret führte der Senat aus, dass in Fällen, in denen sich der geltend gemachte Eigenbedarf nicht realisiere, der Verdacht naheliege dass dieser nur vorgeschoben sei. Dem Vermieter sei daher eine stimmige Darlegung zuzumuten, warum es nicht zur beabsichtigten Verwendung gekommen sei.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass Vermietern bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nochmals zur erhöhten Sorgfalt anzuraten ist. Wenn sich der Eigenbedarf nach Vollzug der Kündigung erledigt, dann müssen Vermieter also zukünftig eine grundsätzlich gegen sie gerichtete Vermutung der Missbräuchlichkeit überwinden.

Lassen Sie sich daher bei Durchführung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs unbedingt professionell beraten! Eine unwirksame Kündigung des Vermieters kann – wie der hier vorliegenden Fall zeigt – teuer werden.

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