Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Autor: Radu Hodis-Mayer

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Veröffentlicht am: 28. Februar 2021

Nicht selten werden Baumängel am Gemeinschaftseigentum erst viele Jahre nach Errichtung des Bauwerks entdeckt. Bis wann kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Mängelansprüche geltend machen? Kann der Auftragnehmer vielleicht die Einrede der Verjährung erheben? Im Falle der Errichtung eines Bauwerks beginnt die Verjährung mit der Abnahme, § 634a Abs. 2 BGB. Nur eine wirksame Abnahme führt aber dazu, dass die Frist zu laufen beginnt.

Nachdem jeder Erwerber einen eigenen Anspruch auf Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat, stellt sich daher die Frage, ob andere Personen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen des Bauträgers mit der Erklärung der Abnahme bevollmächtigt werden können.

Entscheidung

Dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht durch den Bauträger als Erstverwalter erklärt werden kann, wurde bereits höchstrichterlich entschieden, vgl. BGH Urteil vom 30.06.2016 -VII ZR 188/13-. Nach Auffassung des Gerichts, unwirksam ist aber auch eine Klausel, wonach ein Sachverständiger, der durch den Bauträger oder durch eine in seinem Lager stehende Person benannt oder beauftragt wird, die Abnahme erklären kann. Unwirksam sei auch eine Klausel, wonach die Erwerber selbst eine bestimmte Person mit der Erklärung der Abnahme beauftragen können, die erteilte Vollmacht jedoch nicht widerruflich ist. Eine solche Klausel greife „in das originäre Abnahmerecht der Erwerber ein“. Um dem Transparenzgebot zu genügen, muss nach der Rechtsprechung klargestellt werden, „dass die Vollmacht nicht nur frei widerruflich ist, sondern der Erwerber jederzeit auch selbst die Abnahme erklären (bzw. verweigern) kann“, OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2012 – 23 U 112/11.

Fazit

Die herrschende Meinung in der Rechtsprechung geht davon aus, dass sogenannte „verdrängende“ Abnahmeklauseln in vorformulierten Bauträgerverträgen grundsätzlich unwirksam sind. Soweit von Abnahmeklauseln Gebrauch gemacht wird, dürfen diese den Erwerbern das eigene Abnahmerecht nicht entziehen.

Die Erwerber sollen nicht nur darauf hingewiesen werden, dass sie ein eigenes Recht zur Abnahme haben.

Ihnen muss auch tatsächlich die Möglichkeit eingeräumt werden, die Abnahme selbst zu erklären.

OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.04.2018 – 12 U 197/16